HH-POPPENBÜTTEL: Villenbauplatz - teilbar nach WEG W2o / GRZ 03 - 750m² Wohnfläche möglich

Zum Verkauf angeboten wird ein Baugrundstück in sehr bevorzugter Lage von Hamburg- Poppenbüttel. Die bauliche Ausweisung ermöglicht eine außerordentlich großzügige Villenbebauung in zweigeschossiger Bauweise, mit ein oder zwei Wohneinheiten und einer Wohnfläche von knapp 750m².

Die Abrisskosten der Bestandsgebäude, einer Fertiggarage und einem Holzständerhaus (Bj.'65) mit Einliegerwohnung, 238m² Wohnfläche, Klinkerfassade und Vollkeller, sind in diesem Angebot bereits berücksichtigt (s. Wertermittlung) und gehen zu Lasten des Käufers. Es gibt erheblichen Sanierungsbedarf und div.  Feuchtigkeitsschäden mit Verdacht auf Schwammbefall.

Grundstücksinformation
Grundstücksbreite: ca. 16,4m.
Grundstückstiefe: ca. 70,7m Mittelwert
Grundstücksgröße: 1.159m²
Grundstücksschnitt: nahezu rechteckig
Baulastenverzeichnis: keine wertbeeinflussenden Eintragungen
Altlastenkataster: nicht als Verdachtsfläche aufgeführt
Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen. befestigte Gehwege beidseitig
Anschlüsse: Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Kabel-TV und Telefon vorhanden
PKW-Auffahrt: ist angelegt

Grundbuch
Eingetragene Grunddienstbarkeit vom 24.4.1940 im Grundbuch Abt.II, zur Sicherung des Überbaus des rechten Nachbarn, Haus-Nr. 88, Flurstück 1476. Die Eintragung bezieht sich auf einen ca. 7 x 3m schmalen Streifen (21m²) am äußersten Nordost-Ende des Flurstücks, und ist ohne Relevanz für eine mögliche Neubebauung. Das Haus, für das die Grunddienstbarkeit eingetragen wurde, gibt es nicht mehr. Ein Wertausgleich ist berücksichtigt (s. Wertermittlung).

Bauplanungsrecht
Grundlage: Baustufenplan "Poppenbüttel " vom 20.11.1952
Ausweisung: W2o - zwei Vollgeschosse + Dachgeschoss, offene Bauweise)
GRZ 03 - 30% max. überbaubare Grundstücksfläche
Mindestgrundstücksgröße: 1000m²
Wohneinheiten: max. 2
Lage: Wohngebiet, Wohnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr
Baufenster: nicht vorhanden
Sonstiges: nicht im Baustufenplan geregelte Details sind nach § 34 BauGB zu beurteilen
Grundstücksnutzung (max.) gem. Baustufenplan
Grundfläche: 348m² - 30% der Grundstücksfläche 1.159m²
Geschossfläche: 956m² - Grundfläche 348m² x 2,75 (2 Vollgeschosse + Dachgeschoss)
Wohnfläche: 746m² - Geschossfläche 956m² x 0,78
Realteilung: nicht möglich, Mindestgrundstücksgröße 1.000m²
Bauweise: 2-geschossig zuzüglich Dachgeschoss
Baustil: offene Bauweise, keine einschränkenden Vorgaben
Wohnungen: max. 2 je Grundstück

Genehmigungsfähige Neubebauung
- Einfamilienhaus
- Zweifamilienhaus
- Doppelhaus, mit Grundstücksteilung nach WEG
- Doppelhaus, durch Garagen/Carports, - verbunden mit einer Grundstücksteilung nach WEG
- zwei frei stehende Einfamilienhäuser, und einer Grundstücksteilung nach WEG
Es ist davon auszugehen, dass eine Grundstücksteilung nach WEG, und eine Bebauung mit einem zweiten Einfamilienhaus in rückwärtiger Lage möglich und genehmigungsfähig ist. Beispiele:
- Frahmredder 20 / Stadtbahnstr. 84
- Frahmredder 22 / Stadtbahnstr. 75
- Stadtbahnstr. 96 / 96a
- Stadtbahnstr. 100
Auch würde die Ausweisung W2o / GRZ 03 sonst keinen Sinn ergeben. Wie der überwiegende Teil der Nachbargrundstücke ist auch dieses Grundstück sehr lang, und 16,4m breit. Bei zweigeschossiger Bauweise sind seitlich Abstandsfläche von je 3,0m einzuhalten. Bei einer verbleibenden Breite von 10,4m und einer Ausnutzung der ausgewiesenen GRZ 03 käme man auf eine Gebäudetiefe von ca. 33,4m - was nach unsere Erfahrung im Bauamt keine La-Ola-Welle der Begeisterung auslösen würde. Die Ausweisung macht also nur Sinn, wenn die involvierten Ämter von vorn herein eine zweite, rückwärtige Bebauung eingeplant haben. Und Einfamilienhäuser mit halber Tiefe (Grundfläche 174m²) sind zumindest in guten Hamburger Lagen nicht unüblich.

Wertermittlung (2 EFH / Grundstücksteilung nach WEG)
Abkürzungen: Grd.v = Grundstücksteil vorn
Grd.h = Grundstücksteil hinten
BRW = Bodenrichtwert/Gutachterausschuss
WAP = Wertanpassungsfaktor 1,06
Grd.v: 580m² x € 877,54 (BRW/31.12.20) x 1,06 (WAP 31.12.20 -> 01.11.21) = € 538.828,98
Grd.h: 579m² x € 877,94 (BRW/31.12.20) x 1,06 (WAP 31.12.20 -> 01.11.21) = € 539.511,52
Zwischensumme = € 1.078.340,50
abzüglich Grundstücksvermessungs-/Teilungskosten (geschätzt) ./. € 7.500,00
abzüglich Abrisskosten/vorn, ca. 960m³ (geschätzt) ./. € 30.000,00
abzüglich Wertausgleich Baubeschränkung/hinten, ca. 20 m² á € 500 ./. € 10.500,00
Grundstückswert ~ € 1.030.000,00

Das Grundstück im Hamburger Stadtteil Poppenbüttel liegt an einer Wohnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr. Die Nachbarschaft wird geprägt von prachtvollen Villen und stattlichen Einfamilienhäusern mit großen und gepflegten Gärten. Ein knickähnlicher Grünstreifen trennt Gehweg und die Grundstücke von der Fahrbahn.
Die Infrastruktur ist sehr gut. Der S-Bahnhof Poppenbüttel (400m), der Busbahnhof, das AEZ Alstertal-Einkaufszentrum, Kitas und Schulen, Restaurants und Fitness-Center sind in 5-10 Gehminuten bequem erreichbar.
Die Hamburger Innenstadt und den Hauptbahnhof (15km) erreichen Sie mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem PKW in ca. 30-35 Minuten. Der Flughafen und die BAB 7 (Auffahrt Schnelsen-Nord) liegen ca. 11km entfernt.